За последний год кадастровая стоимость недвижимости стала играть существенную роль в жизни россиян. Что такое кадастровая стоимость и зачем ее знать?


Кто и как определяет

Существует специальная база данных ГКН, где хранится информация обо всех объектах недвижимости, зарегистрированных в РФ. Сведения эти собирают государственные работники, которые проводят осмотр недвижимости и, основываясь на полученной информации, устанавливают кадастровую стоимость объекта.

При расчете кадастровой стоимости учитываются такие факторы, как:

  • престижность района;
  • использованные при строительстве здания материалы;
  • год постройки;
  • площадь;
  • и другие.

Поэтому кадастровая стоимость намного выше инвентаризационной. Впрочем, она меньше рыночной стоимости, так как при оценке не учитываются важные для потенциального покупателя факторы:

  • наличие ремонта;
  • состояние сантехнического оборудования;
  • стоимость отделочных материалов;
  • состояние электропроводки;
  • наличие пластиковых окон;
  • вид их окна;
  • и так далее.

При этом кадастровую стоимость имеют не только квартиры или дома, но дачи и гаражи, земельные участки и так далее. Для определения кадастровой стоимости земельного участка учитываются другие критерии:

  • величина арендного тарифа;
  • категория;
  • средние рыночные цены в районе;
  • класс земли;
  • площадь.

Оценивают объекты в массовом порядке, каждые 3 или 5 лет. Однако из-за массовости проверок в оценках зачастую встречаются серьезные ошибки.


Для чего нужно знать?

Кадастровую стоимость необходимо узнавать практически при любых процессах, связанных с недвижимостью:

  • для определения размера арендной платы;
  • при разделе имущества;
  • при покупке или продаже;
  • при аренде муниципальной собственности;
  • и прочие.

Зачем знать кадастровую стоимость при продаже жилья? Цена выставленного на продажу жилья не должна быть меньше кадастровой стоимости. В противном случае вас могут обвинить в уклонении от налогов.


Кадастровая стоимость и налоги

Теперь основной для расчетов налога на недвижимость является кадастровая стоимость, а не как раньше – инвентаризационная. Новая налоговая схема будет реализовываться постепенно до 2020 года. Однако повышение налоговой ставки заметили уже жители всех регионов: и там, где работает новый метод расчета, и там, где считают все еще по инвентаризационной стоимости (там работает коэффициент-дефлятор).

Также кадастровая стоимость косвенно влияет на налог с продажи недвижимости. Ведь цена не может быть ниже стоимости по кадастру. Поэтому собственники устанавливают свою рыночную цену, а в официальных документах указывают кадастровую. Кадастровую стоимость нужно учитывать и при сдаче жилья в аренду, для расчета адекватной цены. Ведь это тоже доход, который облагается налогом.

Не забывайте, что у 15 категорий граждан есть право на налоговые льготы. Это пенсионеры, инвалиды и некоторые другие лица. Для получения льготы необходимо писать заявление в налоговую службу, предъявляя доказательные документы (на инвалидность и прочее). Также все налогоплательщики могут подать заявление на налоговый вычет. Вычет позволяет платить не за всю площадь квартиры, а только ее часть. На каждый тип недвижимости есть свой размер вычета. Например, на квартиру он составляет 20 метров.


Как оспорить кадастровую стоимость?

Стоимость по кадастру можно оспорить через специальную комиссию или суд. Но для этого необходимо уметь веские подтверждения ошибки. Это могут быть неверно указанные технические данные об объекте. Также поводом для пересмотра ситуация, когда стоимость по кадастру значительно превышает рыночную цену.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, нужно:

  1. Получить выписку из ГКН;
  2. Проверить все указанные данные;
  3. При обнаружении ошибки обратиться в суд.

В 2016 году подавляющее число требований о пересмотре кадастровой стоимости было пересмотрено. После изменения кадастровой цены необходимо обратиться в налоговую службу и потребовать перерасчета налогов. За 2015 год налог не пересчитывают, а за 2016 – должны.


Как получить кадастровую выписку?

Этот документ в бумажном виде выдают в БТИ и Росреестре. Для получение выписки ГКН на бумаге необходимо:

  • Написать заявление в БТИ или Росреестре;
  • Предъявить документы и недвижимость и паспорт;
  • Получить направление в банк для оплаты пошлины;
  • Оплатить пошлину и отдать квитанцию инспектору из БТИ;
  • Забрать документ через 10 дней.

Выписку из кадастрового паспорта выдают только собственникам объекта. Также можно заказать кадастровую выписку. Цена услуги приближена к размеру пошлины, получить ее могут все. Получение выписки из КГН онлайн занимает около получаса.  Документ приходит в электронном виде на указанный e-mail. Информация для электронной кадастровой выписки берется из базы данных ГКН. Поэтому бумажная и электронная выписки идентичны по содержанию.